ローン便利帳

アパート・マンションも、建築後１０年、２０年とたってくると、いろいろな個所に改修、補修が必要になってきます。

アパート・マンションの補修費用で結構金額が大きいのが防水工事です。



「防水ってどれくらいお金がかかるのかな・・・」

「きっと大金請求されるんだろうな。」

「それにしてもどこに頼めばいいのかな。こちらは素人だし、請求された金額が本当に妥当かどうか見分けがつかないし、かといって業者のいいなりになるのも嫌だし。」

ローンを組んでせっかく購入したアパートも、防水を怠っていると、大変な出費となり、収益が出なくなってしまいます。

賢く管理して、賢く収益を上げましょう。

防水工事費用を劇的に下げるコツがあります。

詳しくはこちら　→　防水工事費用削減１０カ条

国民年金や厚生年金保険、船員保険、労働者災害補償保険から年金をもらっている人が、年金を受給する権利を担保にして利用するローン（融資）です。

本来、老後の生活を支えるべき年金を担保にしてお金を貸すことは法律で禁じられています。

ただし、例外として、認められているのが、福祉医療機構の年金担保貸付事業なのです。

・福祉医療機構代理店である金融機関を通して申込をします。

・融資金額の範囲は、１０万円から２５０万円で、受給中の年金額（年額）の１．２倍以内。定額返済

の場合は、１回あたりの返済額の１２倍以内。

・各期の最低返済額は各期年金支給額の１割（最低１万円）。

・完済まで年金額すべてを使って返済する満額返済と、年金の一部を返済に回す定額返済があります。

年金から天引きされる。

・利率は比較的低金利（２．６％）。



なお、繰り返しになりますが、上記で述べましたように、年金を担保にしてお金を貸すことは、福祉医療機構の年金担保貸付事業以外は違法です。

お年寄りに対して、「年金を担保にしないとお金は貸せない」とか、「年金が振り込まれる預金通帳を担保にすれば融資する」といったような貸金業者はすべて違法ですから、十分注意してください。

アパートローンを利用して不動産投資を行う方も多いと思います。

資金を借り入れて物件を購入する場合、一般には元利均等返済方式を選びます。

元利均等返済は、毎月の返済額が一定で、資金計画が立てやすいのですが、元本均等返済方式に比べて総返済額が多くなります。
元本均等方式でお金を貸してくれる金融機関は、残念ながら少ないのが現状です。

元利均等返済の場合、毎月のローン支払い額が一定なのでですが、支払額のうちの元金返済分と利息支払い分の比率が変わってきます。

例えば、借入額２５００万円、利率２．９％、　２０年の元利均等返済の場合、毎月の支払額は１３万７千円になります。

この１３万７千円のうち、最初のころは、元金返済が７万７千円、利息支払いが６万円ですが、１０年目には元金返済１０万３千円、利息支払い３万４千円になります。２０年目（最後の年）は、元金返済１３万４千円、利息支払い３千円程度になってきます。

つまり、最初のうちは、利息を多く支払っているのですが、そのうち利息支払いが少なくなっていきます。

このことで氣をつけなければならないのは、不動産所得にかかる税金です。

ローンの支払のうち、税額計算上、所得から控除できるのは利息支払い分だけなのです。

したがって、毎月のローン支払い額は変わらないのに、だんだん所得が増えることになり、支払う税額が上がっていくのです。

長期にわたって不動産投資の収支シミュレーションをするときには注意してください。

住宅ローン控除に関連して、平成２０年度の税制改正で創設されました。

居住者が自分の居住用として使う家屋について一定の省エネ改修工事を含む増改築等を行った場合、その工事費用に充てるために借り入れた住宅ローンを有する時、住宅ローン残高（1000万円限度）の一定割合（２％）を５年間にわたって所得税額から控除できます。

また、一定の省エネ改修工事が完了した翌年度分の住宅にかかる固定資産税の税額から１／３が減額されます。

住宅ローンの繰り上げ返済は、ローンの負担を軽くする効果があるというのは良く知られています。

まとまった資金ができた時に、住宅ローンの一部を繰り上げ返済した場合には、返済資金の全部が元金の返済に充てられるので、総返済額が少なくなり、ローンの負担が大きく減ります。

繰り上げ返済には、数千円から数万円の手数料がかかるので、ある程度まとまった金額で繰り上げ返済をしないと、費用ばかりがかさんでしまうことになります。

繰り上げ返済手数料無料のローンを選ぶようするとよいでしょう。

繰り上げ返済には、大きく３種類があります。

（１）一部繰り上げ返済
一般的な繰り上げ返済。毎月の返済額とは別に、余裕資金をローンの元金返済に充てる方法。元金が減った分は、「毎月返済額軽減」か「返済期間短縮」かのどちらかを選択する。

（２）自動繰り上げ返済
自動的に繰り上げ返済ができる仕組みになっている返済方法。新生銀行の「スマート返済」等。

口座に残す金額を決めておき、残高が指定額を１万円以上上回ったら、指定額超の部分が自動的に繰り上げ返済に充てられる仕組みになっています。

（３）返済額増額指定サービス
家計に余裕がある期間、本来よりも多い金額を支払い、元金返済に充てる。

例えば、共働きで家計に余裕がある世帯で、子供ができたら奥さんが仕事を辞める可能性がある場合、
余裕があるうちにできるだけローン残高を減らしておくといったケースには良いでしょう。